Un approfondimento dal settimo numero della newsletter “Quale Europa. Cronache per capire, discutere, scegliere”.
Aggiornato al 13 Ottobre 2026.
Il 9 settembre 2026 la Commissione europea ha presentato la proposta di regolamento sull’edilizia abitativa a prezzi accessibili (Affordable Housing Act), volto ad assicurare certezza giuridica alle autorità nazionali (statali, regionali e locali) che scelgono di intervenire nelle “aree soggette a stress abitativo” per limitare l’erosione dell’offerta residenziale legata a usi non abitativi del patrimonio immobiliare, come gli affitti brevi o il sottoutilizzo del patrimonio abitativo.
Ferma restando l’esclusiva competenza delle autorità nazionali in merito sia all’opportunità di agire sia al contenuto delle azioni da intraprendere, con il nuovo regolamento esse dovranno dimostrare la necessità di eventuali misure restrittive utilizzando una metodologia comune, il cui pilastro è il rapporto fra costo medio delle abitazioni e reddito disponibile mediano. Quando questo rapporto è superiore ad 8 [1] ed è accompagnato da un peggioramento nel decennio precedente e dalla previsione di non miglioramento nel triennio successivo (prendendo in considerazione l’evoluzione demografica e della domanda/offerta), l’area interessata è in una condizione di stress abitativo.
Nel caso degli affitti brevi, la proposta di regolamento chiarisce che il suo campo di applicazione esclude gli affitti occasionali e quelli delle abitazioni che sono residenza principale dell’host. Quanto alle seconde case, essa prevede la facoltà di adottare restrizioni all’acquisto o utilizzo di abitazioni per finalità diverse dalla residenza principale, quando sia dimostrabile che questo impatti negativamente sull’offerta di abitazioni per i residenti. Qualora si intenda intervenire nei confronti delle abitazioni vuote, si dovrà tenere conto dei periodi giustificati di non occupazione e comunque dimostrare che questo influisce sullo stress abitativo.
In base al principio di proporzionalità, ogni misura dovrà essere preceduta dalla verifica di possibili alternative meno restrittive, parimenti efficaci. Last but not least nessuna discriminazione potrà essere effettuata sulla base della nazionalità di coloro che si affacciano sul mercato abitativo.
La proposta è accompagnata da una Raccomandazione con la quale, da un lato, si invitano gli Stati membri ad adottare Piani di accelerazione per l’housing nelle aree sotto stress abitativo e in quelle ad esse contigue, volti a velocizzare l’iter autorizzativo e il procurement per la costruzione e la ristrutturazione di alloggi, nonché ad adottare metodi costruttivi moderni. Dall’altro, si promuove l’aumento dell’offerta di case a prezzi accessibili, attraverso una serie molto articolata di misure volte, tra le altre cose, a rafforzare l’investimento pubblico e il mantenimento della titolarità pubblica di terreni ed edifici per mantenere i prezzi degli alloggi inferiori a quelli di mercato (tra cui l’imposizione di vincoli alla rivendita, comprese clausole di limitazione delle plusvalenze o l’obbligo di riacquisto). Le misure puntano anche a favorire il recupero di alloggi e terreni vuoti e sottoutilizzati (anche attraverso la creazione di agenzie fondiarie pubbliche incaricate di acquisire, bonificare e riconvertire le aree) e migliorare l’utilizzo del patrimonio esistente (per esempio attraverso la riduzione delle distorsioni fiscali tra abitazioni occupate dai proprietari e abitazioni locate). Non manca il richiamo al rafforzamento delle capacità delle amministrazioni interessate, un tema che è da ritenere particolarmente rilevante nel caso dei Piani di accelerazione degli iter autorizzativi, per evitare si traducano in un affievolimento della capacità di governo del territorio.
Nessun divieto dunque, né azioni prescrittive, come d’altra parte l’assenza di una competenza diretta nelle politiche abitative da parte delle istituzioni europee non avrebbe potuto consentire. Si tratta piuttosto di uno strumento, esplicitamente previsto dal Piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili presentato il 15 dicembre scorso, per chiarire a quali condizioni gli Stati membri possono introdurre misure restrittive senza entrare in conflitto con la normativa europea sul mercato interno. Completato dall’indicazione delle misure attivabili, tra cui non mancano quelle potenzialmente in grado di incidere su alcune delle cause strutturali della crisi abitativa.
La proposta ha suscitato reazioni molto contrastanti fra chi, accogliendola con favore, ha visto in essa concretizzarsi uno snodo cruciale per affrontare la crisi abitativa dilagante in tutta Europa, chi l’ha ritenuta viceversa ancora non adeguata e/o basata su una metodologia troppo complessa per poter essere realmente efficace, e chi, addirittura – ed è il caso del nostro Governo – ritiene che essa violerebbe i principi di sussidiarietà e proporzionalità, configurando un’ingerenza diretta sulla proprietà privata e sul mercato turistico locale [2].
Ferma restando la necessità di una azione più estesa e più decisa per sottrarre alle forze di mercato le scelte che impattano sul diritto all’abitare, essa rappresenta tuttavia un passo in questa direzione. Un segnale da non trascurare date le premesse da cui questo passo muove: un Piano europeo per l’housing accessibile che, come già osservato, ascrive la crisi abitativa alla mancanza di case, più che alla loro mercificazione e alla conseguente impossibilità per una fascia sempre più ampia di popolazione di sostenerne i costi. E che da questo fa derivare la centralità del rilancio dell’industria delle costruzioni più che la necessità di regolare un mercato ormai drogato.
Un passo che dovrà dunque essere rafforzato nel proseguimento dell’iter legislativo della proposta e nel perfezionamento degli strumenti attuativi del Piano europeo. Ma che sta poi alla responsabilità degli Stati membri cogliere e valorizzare.
[1] Corrispondente a otto anni di reddito disponibile pro capite per l’acquisto di un’abitazione di dimensioni medie nel patrimonio edilizio residenziale della zona interessata
[2] Sino al punto da prefigurare la richiesta di una clausola nazionale per lasciare libertà di applicazione del Regolamento
Foto di Albert Stoynov su Unsplash
